大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答
1、提问：京爷，你好，我看到一些大v说，其实次新改善小区不会降，因为今年很多人会赶着个税优惠政策之前置换改善。你怎么看待？
(相关资料图)
回答：我并不这么认为。因为北京二手房、新房是一个交易链条，很多人是卖了手头的房子，才能去改善。今年是不少人想置换去买改善房，但市场遇冷，自己手头的房子不好卖，那自然会影响他们改善节奏。事实情况也是如此，目前市场刚需和改善都在遇冷，无一幸免。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据、《北京买房顶级思维》
2、提问：京爷好，由于孩子上学，需要搬到玉泉路去，但我上班在中关村，又不太想租房，所以打算买个房子自住，6年后卖掉。看了一圈周围，次新的就是永定华庭，请问这小区小三居买来持有6年卖掉升值空间怎样？只求跟着大盘稳定升值即可。另外，这小区以后还是比较好出手吧？
回答：你好，永定华庭是个有价值的楼盘，主要是因为海淀比较缺少次新房。海淀随便一个老破小都能实现超过北京大盘的表现，更何况这类次新小区。从过往的历史表现上也能看出来，永定华庭能跑赢大盘, 出手也没问题。当然，也不是没有缺点，就是小区太小，交通差点儿~你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》
3、提问：京爷好，想买金地名京的LOFT改三居用，户型都看了看，想问您这小区的LOFT户型应该注意什么？这里面有什么坑应该小心？
回答：你好，一般来说，我是不建议考虑LOFT的，因为属于非大众产品，流动性和升值性上都比不过平层。不过房子是用来住的，如果真的喜欢，倒也可以考虑。至于该注意什么，常规看房注意事项多注意即可。当然，我更建议你多注意价格问题，因为往往会比正常平层低一些，你需要好好根据同户型成交价和房价走势来折算。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》
4、提问：请教京爷：只有四百多万预算，想买四环内两房或小三房。后现代城C区一楼的两居室，劲松南路或华威北里的电梯高层小三房，南新园电梯中层小三房，价格都差不多。请问哪个比较好？主要是出租，十年后也可以自己养老住。谢谢！
回答：你好，后现代城有些价值，主要是地段+次新，当然小区品质、管理不算好，如果是正常楼层和户型，倒能实现略微跑赢大盘。不过如果是高层的底层，还是尽量小心，出手难一些。劲松南路或华威北里的电梯高层小三房，南新园电梯中层小三房，属于升值性都一般，但胜在正常楼层（流动性强一些）和三居，租金可能也还行，有些价值。当然，如果你看中升值性，其实去买东西海的次新一居，表现反而好一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》《北京这些房产跑赢大盘》
5、提问：京爷您好，sfsd，预算246万，因想职住加分、我和对象分别在望京和建国门上班（沿17号线更方便），目前在看天通苑板块（回龙观上班更远、更贵，感觉和天通苑居住品质差不多）北三、北二、中苑这三个区（清华附小名额更多、小区环境、楼龄更有优势）低楼层南北通透两居。问题是：天通苑板块保值增值性如何？这三个区您如何排序？是否要加杠杆上三居？
回答：你好，天通苑被很多人诟病，是因为片区大而杂乱。不过天通苑毕竟相对实惠，而且多条地铁交汇，成为了很多小刚需的选择热点。升值性也并没有很多人认为的那么差，甚至能在大盘水平，比大部分南面的房子都强。这几个区，中苑好一些，不过北三、北二综合性价比不错。理论上来说，天通苑两居最安全，如果需要三居，可以考虑努力上个小三居。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
6、提问：京爷好，育新嘉园成交量不大，可以买吗？对应的学校如何？
回答：你好，育新嘉园小区的优点是，像个相对实惠、楼龄不算老，缺点是小区体量小、交通一般、环境管理不算好。不过育新嘉园处于海淀、带点儿学校（在周围中算还可以），周围也有产业，所以客户还是有的，升值性其实还可以。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》《北京这些房产跑赢大盘》
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